📉 건설사 재무·생존 위기 심화
▪️ 주요 건설사 순차입금 14조원...공사미수금 7.2조, 지방 입주율 50.1% 유동성 압박
▪️ 상반기 영업정지 1,338곳 중 81.6%가 등록기준 미달...2022년 대비 2배 이상 급증
▪️ 가로주택정비 117곳 중 48.7% 3년 이상 표류...건설사 입찰 외면, 조합 해산 속출

🏗️ 정비사업 수주전 격화
▪️ 10대 건설사 정비수주 29.6조...현대건설 7.7조 vs GS건설 7.5조 초박빙 양강 구도
▪️ 목동·여의도·성수 등 하반기 격전지 남아...최종 순위 요동칠 전망
▪️ 2분기 건설사 실적...외형 축소 속 수익성 회복, 삼성E&A만 매출·이익 동반 성장

⚖️ 규제·제도 강화
▪️ 공정위 건설에너지카르텔 전담과 10월 신설...입찰담합·마감재 담합·하도급 전방위 조사
▪️ 8월부터 공사금액 1,200억 이상 건설사 사망사고 의무 공시...협력사 사고까지 포함
▪️ 초고가 주택 보유세 기준 50억 vs 30억...강남 집중 vs 한강벨트 확산 갈림길

🌏 해외수주·공급정책 변수
▪️ 상반기 해외수주 112.8억달러...20년래 최저, 중동 교전 재개로 하반기도 불투명
▪️ 사우디 월드컵 경기장 민간자본 유치 전환...비전 2030 자금조달 구조 다변화 신호
▪️ AI 스마트도시산업 국가통계 신규 제정...2027년 시범조사, 해외진출 정책 근거 마련

💡 이번 주 인사이트

안은 버티고 밖은 꺾였다, 남은 활로는 규제·안전·AI

국내 주택·정비시장은 여전히 '버티기' 구간입니다. 2분기 메이저 건설사는 삼성E&A를 빼면 모두 외형이 줄었고, 나아진 영업이익률도 원가율을 쥐어짠 결과일 뿐 현금창출력은 따라오지 못해 순차입금이 14조원까지 불었습니다. 지방 미분양 장기화가 하방 리스크로 남은 가운데, 하단에서는 중소건설사가 자본금·기술인력 같은 최소 등록기준조차 못 맞춰 영업정지 10곳 중 8곳이 나오는 한계 상황입니다. 정비사업도 '초양극화'가 뚜렷해, 위로는 10대사가 수주 30조에 육박하고 현대·GS가 '7조 클럽' 초박빙을 벌이는 반면, 아래로는 소규모 가로주택사업이 "지어줄 건설사가 없어" 조합이 잇따라 해산하고 있습니다.

성장축은 지난주와 결이 달라졌습니다. 기대를 걸었던 바깥(해외)이 오히려 꺾여, 상반기 해외건설 수주가 20년래 최악으로 고꾸라졌고 미국·이란 교전 재개로 중동 재건 기대마저 무산됐습니다. 돈 넘치던 사우디조차 월드컵 경기장 자금을 글로벌 민간자본으로 조달하는 방향으로 틀었습니다. 반면 위(AI·반도체)는 계속 강세로, 삼성E&A가 반도체 호조로 홀로 성장했고 국토부는 AI CCTV·ITS·스마트주차를 묶는 '스마트도시산업 특수분류'를 신설해 이 시장을 공식 산업 통계로 편입시켰습니다.

여기에 규제·안전이 새 상수(常數)로 자리 잡았습니다. 공정위 건설·에너지 카르텔 전담반 신설과 과징금 상향, 8월 시행되는 연 1,200억 이상 건설사 사망사고 공시 의무는 앞으로 시공능력평가·발주 심사 전반에 영향을 줄 변수입니다. 종합하면 건설의 무게중심이 '시공 물량'에서 '기술·데이터·에너지 밸류체인 + 규제 대응력'으로 재편되는 중이며, 국토부가 스마트도시산업을 통계로 잡아 정책 대상화한 것은 건설이 사실상 'AI 인프라 산업'의 일부로 재정의되고 있음을 보여줍니다. 

✅ ‘AI 스마트도시산업’ 국가공식 통계 만든다

국토교통부가 AI CCTV, 지능형 교통시스템(ITS), 스마트주차 등 스마트도시산업을 조사하는 통계 체계를 신규 제정한다. 기존 표준산업분류에서는 관련 기업·기술이 소프트웨어·건설·통신 등으로 흩어져 산업 규모나 성장 추이 파악이 어려웠다. 새 특수분류는 4개 대분류·10개 중분류·18개 소분류·35개 세분류로 구성되며, 제조·관리부터 서비스·판매·임대까지 산업 전반을 포괄한다. 국토부는 2027년 실태조사를 시범 실시해 R&D·예산 지원, 규제 샌드박스 대상 선정, K-스마트도시 기업의 해외 진출 지원 등 정책 근거로 활용할 방침이다.

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✅ '몸집은 줄어든' 메이저 건설사, 속 사정은 천차만별

올해 2분기 주요 상장 건설사 6곳 중 삼성E&A를 제외하고 모두 매출이 줄어들 전망이나, 다수는 수익성을 키워 내실을 강화할 것으로 예상된다. 현대건설·GS건설·DL이앤씨는 매출·영업이익이 함께 감소하지만 원가율 개선으로 영업이익률은 오를 전망이다. 반도체 호조를 업은 삼성E&A만 매출·영업이익이 동반 성장한다. 대우건설은 주택 원가율 개선으로 영업이익이 약 95% 급증하고, IPARK현대산업개발은 자체사업 비중 확대로 6곳 중 유일하게 10%대 영업이익률(12.6%)이 예상된다. 외형 축소 속 수익성 회복이 공통 흐름이다.

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✅ 건설·에너지 카르텔 전담반 등판…업계 ‘긴장’

공정거래위원회가 오는 10월 직제개편을 통해 카르텔조사국에 건설에너지카르텔조사과(14명)를 신설, 건설·에너지 분야의 담합과 불공정행위를 상시 조사한다. 석유화학·정유 가격담합, 입찰담합 사건이 잇따른 데 따른 조치로, 입찰·가격담합뿐 아니라 계열사 부당지원, 창호·주방가구 등 마감재 담합까지 들여다본다. 별도로 ‘건설하도급조사팀’도 꾸려져 대금 미지급·부당 감액 등 하도급법 위반을 겨냥한다. 담합 과징금 부과기준율 하한이 대폭 상향되면서 재무 부담도 커져, 업계는 입찰·하도급·자재구매 전반의 내부 단속과 컴플라이언스 점검을 강화할 전망이다.

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✅ 年공사금액 1,200억 이상 건설사, 내달부터 사망사고 매년 공시

8월 1일부터 그해 시공하는 건설공사금액이 1,200억원을 넘는 건설사업주는 매년 안전보건 현황을 의무 공시해야 한다. 고용노동부는 이런 내용의 ‘산업안전보건법 시행령’ 개정안을 국무회의에서 의결했다. 매출액이 아닌 시공 규모가 기준이어서 중견 이상 건설사 대부분이 대상에 포함되며, 공시 항목에는 관계수급인(하도급) 근로자 사망사고와 공공 건설발주공사 사고사망 현황까지 담긴다. 업계는 관계수급인 사고 공시가 시공능력평가나 발주처 심사에 영향을 주고 협력업체 관리 책임 논란으로 번질 수 있다고 우려한다. 정부는 이와 함께 안전보건개선계획 대상 확대, 위험성평가 위반 과태료 신설, 명예산업안전감독관 위촉 의무화도 추진한다.

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✅ “지어줄 건설사가 없다”… ‘빠른 정비’ 가로주택사업 곳곳 표류

소규모 주택정비사업 조합들이 시공사를 찾지 못해 사업을 포기하는 사례가 잇따르고 있다. 서울에서 가로주택정비사업 조합설립인가를 받은 117곳 중 57곳(48.7%)이 인가 후 3년이 지났고, 양천구 신월동 461-3 조합은 두 차례 입찰 유찰 끝에 인가 3년10개월 만에 해산됐다. 서초 풍림현대, 성동 정안맨션7차, 금천 독산연립 등도 잇따라 인가가 취소됐다. 정비구역 지정 절차 없이 평균 4년2개월 만에 준공되는 '빠른 정비'가 장점이지만, 사업 규모가 작아 비용 절감이 어렵고 일반분양 물량도 적어 공사비 상승분을 충당하기 힘들다. 이에 건설사들이 사업성 낮은 현장 입찰을 외면하면서 조합원 분담금 부담만 커지는 실정이다. 전문가들은 면적·용적률 규제 완화와 공공 지원 확대를 해법으로 제시한다.

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✅ 초고가 주택 기준 ‘50억 vs 30억’

초고가 1주택자 보유세 강화 논의에서 과세 기준선이 최대 쟁점으로 떠올랐다. 기준을 50억원으로 설정하면 대상이 강남구·서초구·용산구 등에 집중돼 사실상 ‘강남세’가 되며, 서울 50억 초과 아파트의 95.4%가 이들 지역에 몰려 있다. 반면 30억원으로 낮추면 영등포·양천·성동·광진 등 한강벨트 전역으로 과세 대상이 확산된다. 전문가들은 기준을 지나치게 낮추면 소득이 늘지 않은 장기 보유 1주택자까지 과도한 세 부담을 질 수 있다며, 현재 시세뿐 아니라 취득가격·보유기간·소득 수준을 함께 고려하는 방안을 검토해야 한다고 지적한다.

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✅ '20년래 최악' 고꾸라진 해외건설 수주… 하반기도 전쟁리스크 지속

올 상반기 해외건설 수주액이 112억 8,000만달러로 2006년 이후 20년래 최저치를 기록했다. 지난해 상반기(310억달러)의 약 3분의 1 수준으로, 유럽(-97.9%)과 중동(-77.2%) 수주 급감이 주원인이다. 6월 미국·이란 종전 MOU로 중동 인프라 협력에 기대를 걸었으나 교전 재개로 무산됐고, 브렌트유가 20일 만에 27.2% 급등해 부담이 커졌다. 건산연은 미국·이란 군사충돌과 호르무즈 해협 통항 불안을 하반기 핵심 하방 위험으로 지목하며, 올해 연간 수주가 최근 5년 평균(358억 5,000만달러)을 밑돌 가능성이 크다고 진단했다.

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✅ 돈 넘치던 사우디의 변화… 월드컵 경기장, 글로벌 자금 끌어온다

2034년 월드컵 개최국 사우디아라비아가 지정학적 리스크와 자금 부담 속에서도 경기장 조성을 강행하되, 국부펀드(PIF) 자금에만 의존하지 않고 글로벌 민간자본을 끌어들이는 방식으로 전환하고 있다. PIF 계열 부동산 개발사 로쉰그룹은 JP모건을 주관사로 아람코 스타디움 사업의 민간 투자자를 물색 중이며, 거래는 ‘리스 앤드 리스백’ 구조로 검토된다. 네옴·키디야·홍해 등 대형 프로젝트가 겹쳐 PIF의 비용 부담이 한계에 다다른 것이 배경으로, 업계는 이를 비전 2030 프로젝트 자금조달 구조 다변화의 신호탄으로 보고 있다.

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✅ 10대 건설사 정비사업 수주 30조 목전… '7조 클럽' 현대·GS, 초박빙

올 들어 시공능력평가 상위 10대 건설사의 도시정비사업 누적 수주액이 16일 기준 29조 6,364억원을 기록하며 30조원에 육박했다. 이는 올해 정비사업 총 수주액 34조원의 85% 이상을 차지하는 규모다. 현대건설(7조 6,946억원)과 GS건설(7조 4,694억원)이 나란히 ‘7조원 클럽’에 들며 격차 2,000억원 안팎의 초박빙 양강 구도를 형성했고, 삼성물산(4조 7,163억원)이 3위로 추격 중이다. 실적은 강남권 등 알짜 사업지 확보 여부로 갈렸으며, 하반기 성수2·3지구와 30조 규모 목동신시가지, 여의도 재건축 등이 격전지로 남아 최종 순위가 요동칠 전망이다.

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✅ 건설사, 수익성 회복 불구… 순차입금 14조원 부담

국내 주요 건설사들이 저수익 프로젝트 준공과 원가 부담 완화로 수익성은 회복세에 들어섰으나, 공사대금 회수 지연으로 재무 부담은 오히려 커진 것으로 나타났다. 나이스신용평가에 따르면 주요 11곳의 1분기 EBIT 마진은 5.2%로 전년(3.4%)보다 개선됐지만, 합산 순차입금은 지난해 말 11조원에서 올 3월 말 14조원으로 3조원 늘었다. 특히 1년 초과 장기 공사미수금이 2022년 말 2조 3,000억원에서 7조 2,000억원까지 불어났다. 지방 아파트 미분양·미입주 장기화(4월 입주율 50.1%)가 유동성을 압박하는 핵심 리스크로, 수도권 중심 수주 회복만으로는 지방 침체를 상쇄하기 어려워 지역 양극화가 심화될 전망이다.

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✅ 영업정지 건설사 10곳 중 8곳 등록기준 ‘미달’

건설경기 침체 여파로 건설사들이 영위에 필요한 최소 법적 요건인 ‘건설업 등록기준’조차 유지하지 못하는 한계 상황에 내몰리고 있다. 국토교통부 자료에 따르면 올 상반기 등록기준 미달로 영업정지 처분을 받은 건설사는 1,092곳으로, 전체 영업정지(1,338곳)의 81.6%에 달한다. 불법 하도급·부실시공 등 위반행위보다 자본금·필수 기술인력 등 최소 기준 미충족 사례가 압도적인 것이다. 등록기준 미달 건수는 2022년 1,070건에서 2025년 2,305건으로 매년 급증하고 있다. 고금리·원자재값 상승·수주 가뭄으로 적자가 누적되고 기술인력이 이탈해도 신규 채용을 못 하는 악순환이 원인으로, 등록기준 완화론에는 부실업체 난립 우려로 신중론이 제기된다.

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✅ 삼성물산, DC '최초 전담 조직'이 이뤄낸 기술 격차

#데이터센터 #삼성물산 #전담조직

삼성물산 건설부문은 2020년 국내 건설사 최초로 데이터센터(DC) 전담 조직을 꾸려 기술 선두를 유지 중입니다. 착공 전 기획·설계 단계부터 참여하는 프리컨스트럭션서비스(PCS)가 핵심 전략이며, 안산 글로벌 클라우드 센터(4,000억원)를 일괄 수주했습니다. 삼성전자·SDS와의 협업, 사우디 타다울타워의 티어4 인증, 액침냉각 기술이 강점입니다. 2026년 5월 말레이시아 AI DC(약 3,200억원)를 수주하며 동남아와 국내를 주력 시장으로 삼았습니다.

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✅ 현대건설, 신설 '센터팀' 일본부터 공략한다

#현대건설 #일본진출 #데이터센터

국내에서 가장 많은 DC를 지어온 현대건설이 올해 3월 신설한 '글로벌데이터센터팀'을 앞세워 일본 시장에 진출합니다. 2월 도쿄에 일본법인을 설립했고 3분기 특정건설업 허가를 신청할 예정입니다. 국내 DC 매출은 2021년 1,000억원에서 2024년 6,500억원으로 급성장했으며, 용인 죽전 퍼시픽써니 DC(수전용량 100MW)를 준공했습니다. DC와 원전·SMR을 묶은 '에너지 패키지' 전략으로 일본 현지 공급 부족 기회를 노립니다.

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✅ 에너지 인프라 시대 온다…DL그룹, 밸류체인 경쟁력 주목

#DL그룹 #에너지인프라 #대미투자

'대미투자특별법' 통과로 미국 에너지 인프라 투자와 연결된 건설사에 관심이 높아진 가운데, DL그룹이 경쟁력 있는 업체로 주목받습니다. DL에너지(개발·금융·운영)와 DL이앤씨(EPC)를 축으로 미국 나일즈·페어뷰 가스복합 발전소를 운영 중이며, SMR·LNG·암모니아로 사업을 넓히고 있습니다. 미국 엑스에너지와 4세대 SMR 협업, 사우디 마덴 암모니아 공장 수주가 대표 성과입니다. DL에너지는 회사채 신용등급이 A+로 상향됐습니다.

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✅ "10조원 수주 가능성" GS건설 들썩…동해 AI센터 낙점이 관건

#GS건설 #AI데이터센터 #동해

GS그룹이 강원 동해 북평 제2산단에 2.4GW 규모 초대형 AI 데이터센터 캠퍼스를 추진하면서, 계열사 GS건설이 수혜주로 부각됐습니다. 1단계 1.2GW가 발주로 이어지면 10조원 이상 수주 가능성이 거론됩니다. GS건설은 2024년 에포크 안양센터로 건설사 최초 DC 개발사업에 참여한 경험이 강점이며, 자이C&A와 고양·파주·세종 등에서 프로젝트를 진행 중입니다. 다만 시공사 선정과 계약은 미확정이라 실적 반영까지는 지켜봐야 합니다.

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✅ 용인 상갈 공공지원 민간임대 사업 4,000억원 PF 조달

#공공지원민간임대 #PF조달 #포스코이앤씨

경기 용인 상갈 공공지원 민간임대주택 개발사업이 PF 조달에 성공했습니다. 시행사 상갈피에프브이가 메리츠증권 등 대주단으로부터 4,000억원 규모의 PF 조달을 완료했으며, 대출 만기는 2032년 4월입니다. 용인시 기흥구 상갈동 13번지 일원에서 지하 7층∼지상 24층 규모의 공동주택 1,048세대를 건설하는 사업으로, 포스코이앤씨가 시공사로 참여합니다. 포스코이앤씨는 66개월 내 사용승인을 완료해야 하는 책임준공 의무를 부담합니다.

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✅ '1조 유출'로 돈맥경화…SK에코플랜트, 오션플랜트 매각 '사활'

#SK에코플랜트 #자산매각 #PF보증

SK에코플랜트가 조기 상장 보류로 투자자 주식 매입에 약 1조원을 지출한 데다, 1조 6,400억원 규모 부동산 PF 대출 보증 부담까지 안고 있어 자금 흐름에 우려가 이어집니다. 이에 자회사 SK오션플랜트 지분 매각을 이달 말까지 마무리하는 데 전력을 다하고 있으나, 고성 공장 어민 보상 갈등으로 원매자가 인수를 주저하는 상황입니다. 총차입금 5조 1,987억원 중 57.6%가 단기 차입금이라, 매각 실패 시 신용등급 강등 우려가 제기됩니다.

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✅ 롯데건설, 홈플러스 회생으로 '재무 리스크' 줄였다

#롯데건설 #홈플러스 #재무리스크

법원이 21일 홈플러스 기업회생절차 폐지 결정을 취소하면서, 부지 개발사업에 신용보강을 제공한 롯데건설의 청산 리스크가 일단 완화됐습니다. 롯데건설은 홈플러스 부지 개발 13곳에 참여 중이며, 청산 시 최대 5,554억원 자금 유출과 연 500억원대 이자 부담을 안을 뻔했습니다. 부천상동·동대문점 본PF 전환으로 3,141억원 우발채무를 해소했고, 샬롯펀드 차입금도 상환 중입니다. 신용평가사는 대응 여력이 충분하다고 평가했습니다.

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✅ 주택 불황 비웃는 한화 건설부문의 '틈새 전략'

#한화건설부문 #특수건축 #환경인프라

한화 건설부문이 주택경기 침체 속에서 아레나·데이터센터 등 고난도 특수건축과 하수처리 환경 인프라 두 틈새시장에 승부를 걸고 있습니다. 1분기 매출은 20.2% 줄었지만 영업이익은 32.3% 늘며 내실 위주로 체질을 바꿨습니다. 세계 최대 필리핀 아레나, 서울아레나 시공 경험이 강점이고, DC 수주잔고는 8704억원에 달합니다. 대전하수처리장 현대화 등 환경 인프라도 확대 중이나, 2분기 대형 신규 수주 공백이 과제로 남았습니다.

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✅ 쌍용건설, KT사옥 공사비 소송 패소…법원 "특약위험 알고도 계약"

#쌍용건설 #공사비분쟁 #물가변동특약

서울중앙지법이 KT가 쌍용건설을 상대로 낸 채무부존재 확인 소송에서 KT 손을 들어주고, 쌍용건설의 추가 공사대금 142억 9,000만원 반소는 기각했습니다. 핵심 쟁점인 '물가변동 계약금 조정 배제 특약'의 효력이 인정된 것입니다. 재판부는 시공능력 28위 대형사로서 위험을 예견·수용할 수 있었고, 계약 직전 WHO 팬데믹 선언이 있었던 점을 지적했습니다. 팬데믹기 공사비 분쟁 소송에 영향을 미칠 이정표로 평가됩니다.

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🏗️ BIM 커뮤니티 [ BIMer ]

인사이트를 나누고 소통하는 BIM커뮤니티를 운영중입니다!